Bagaimana Kabar Rusun Jakabaring, Wahai Perumnas?

Bagaimana Kabar Rusun Jakabaring, Wahai Perumnas?
Sabtu, 28 Sep 2019  14:44   |   Dibaca: 786

Rencana pembangunan rusun di Jakabaring-Palembang dimuat dalam RKAP Perum Perumnas tahun 2016. Berdasarkan RKAP 2016, rusun tersebut akan digunakan sementara oleh para atlit Asian Games 2018 kemudian dijual kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) pasca-Asian Games 2018.

Pelaksanaan pembangunan rusun tersebut dimaksudkan untuk mendukung penugasan pemerintah yang rencananya melalui Instruksi/Keputusan Presiden dengan bekerja sama dengan Pemerintah Provinsi Sumatera Selatan. Namun, penugasan pemerintah tidak jadi diterbitkan, sehingga pembangunan rusun dilaksanakan hanya berdasarkan Perjanjian Kerja Sama (PKS) antara Pemprov. Sumatera Selatan dan Perum Perumnas Nomor DIRUT/0923/10/V/2016 tanggal 18 Mei 2016. Rincian kronologis tidak terbitnya penugasan pemerintah sampai dengan pembuatan PKS dimuat pada tabel berikut:

Tabel Kronologis Tidak Terbitnya Penugasan Pemerintah s.d.Pembuatan PKS Rusun Jakabaring:

Rusun Jakabaring terdiri dari tiga tower 10 lantai sebanyak 1.226 unit yang terdiri dari 116 kios dan 1.110 hunian. Realisasi pengeluaran biaya sampai dengan 31 Oktober 2018 sebesar Rp264.340.730.452,80 dengan rencana pendapatan dari penjualan unit sebesar Rp331.147.053.000,00. Dalam pembangunan kawasan hunian Rusun Jakabaring, Perum Perumnas mempunyai kewajiban untuk menanggung biaya pembangunan rusun, sementara biaya penyediaan lahan ditanggung oleh Pemprov Sumatera Selatan dan pembangunan sarana prasarana umum dilaksanakan oleh Kementerian PUPR menggunakan dana APBN. Atas tiga tower rusun, Tower I dan Tower III sudah selesai 100% dan telah dilakukan Berita Acara Serah Terima Pertama (BAST-1), sedangkan Tower II masih dalam tahap perbaikan perbaikan minor pada unit dan lokasi tertentu.

Hasil analisa dokumen dan permintaan keterangan kepada pihak-pihak terkait, terdapat beberapa permasalahan dalam penyelesaian proyek Rusun Jakabaring yang mengakibatkan proyek ini masih belum selesai. Rincian permasalahan diuraikan sebagai berikut:

Pertama, Status tanah di lokasi Rusun Jakabaring belum clean and clear, sehingga Sertifikat Hak Pengelolaan Lahan (HPL) belum dapat diterbitkan oleh BPN.
Salah satu kewajiban Pemprov. Sumatera Selatan sesuai PKS adalah megurus, menyelesaikan, dan membiayai penerbitan sertifikat HPL tanah seluas 51.285 m2 atas nama Pemprov Sumatera Selatan. Sampai dengan pemeriksaan berakhir tanggal 31 Desember 2018, BPN belum menerbitkan sertifikat HPL.

Berdasarkan pemeriksaan dokumen pengurusan sertifikat HPL, Pemprov. Sumatera Selatan mulai mengajukan permohonan HPL kepada BPN tanggal 1 Februari 2017. Namun berdasarkan korespondensi lanjutan antara Pemprov. Sumatera Selatan, BPN Kota Palembang, dan BPN Wilayah Sumatera Selatan, diketahui bahwa dokumen pendukung yang diajukan Pemprov. Sumatera Selatan masih belum memenuhi persyaratan, antara lain masalah kelengkapan dokumen, kevalidan dokumen pelepasan hak dari pemilik sebelumnya, bukti sah penguasaan dan pemilikan lahan, serta masih terdapat beberapa SHM atas nama orang lain pada lokasi yang diajukan.

Kemudian Pemprov. Sumatera Selatan melengkapi persyaratan yang belum memenuhi kriteria, antara lain berupa surat pernyataan pemilikan aset untuk bidang-bidang yang masih belum clean and clear, Surat Keterangan Tanda Lapor Kehilangan dari kepolisian atas bidang tanah yang belum ditemukan alas haknya yang dibuat pada Agustus 2018, dan Surat Pernyataan tanggung jawab dari klaim dan tuntutan pihak manapun yang dibuat pada tanggal 7 September 2018.

Kemudian, BPN Kota Palembang menyampaikan surat pengantar Nomor 68/2-16-71/XII/2018 tanggal 14 Desember 2018 terkait permohonan HPL Pemprov. Sumatera Selatan kepada BPN Wilayah Sumatera. Pada tanggal 17 Desember 2018, BPN Wilayah Provinsi Sumatera Selatan melanjutkan permohonan tersebut melalui surat Nomor 4238/500-15/XII/2018 kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.

Berdasarkan hasil konfirmasi kepada Sekretaris Daerah Pemprov. Sumatera Selatan diketahui hal hal sebagai berikut:

1) Lahan tanah yang diajukan permohonan HPL seluas 51.285 m2 merupakan tanah hasil reklamasi yang dibebaskan pada tahun 1991. Alas hak yang dimiliki Pemprov. Sumatera Selatan berupa Berita Acara Pembebasan tanah seluas 4.226 m2, sedangkan seluas 47.059 m2 tidak ditemukan alas haknya. Saat proses pengurusan sertifikat HPL ke BPN Kota Palembang, Pemprov. Sumatera Selatan baru mengetahui ternyata dalam lokasi tanah yang diajukan HPL terdapat beberapa SHM atas nama pihak lain yang masih aktif. Hal ini mengakibatkan proses pengurusan HPL memerlukan waktu yang lama;

2) Belum selesainya izin HPL merupakan kewajiban Pemrov Sumatera Selatan akan mengurus, meyelesaikan dan membiayai penerbitan sertifikat HPL.

Hasil konfirmasi kepada Kepala BPN Kota Palembang dan BPN Wilayah Sumatera Selatan didapatkan informasi bahwa bidang tanah yang digunakan untuk pembangunan Rusun Jakabaring beserta sarana dan prasarananya masih belum clean and clear dan dokumen pendukung yang disampaikan dalam surat permohonan HPL belum lengkap.

Dalam bidang tanah seluas 51.285 m2 tersebut terdapat 3 Sertifikat Induk yaitu M.210, M.215, dan M.279. Sertifikat induk telah dibagi-bagi menjadi beberapa SHM dengan rincian M.210 terdiri dari 2 SHM, M.215 terdiri dari 36 SHM/GS, dan M.279 terdiri dari 74 SHM/GS. Dari sejumlah SHM tersebut, SHM yang berada dalam lokasi permohonan HPL adalah 36 SHM. SHM tersebut diterbitkan sebelum proses pembebasan tanah oleh Pemprov. Sumatera Selatan pada tahun 1991.

Hal ini membuat BPN Kota Palembang saat itu belum dapat memproses secara berjenjang ke BPN Kanwil Sumsel serta Kementrian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN), untuk diproses penerbitan HPL. Pemprov. Sumatera Selatan telah menyampaikan beberapa kali surat pernyataan pemilikan tanah yang diajukan HPL, namun belum memenuhi kriteria yang disyaratkan oleh BPN Kota Palembang, antara lain untuk dokumen kepemilikan tanah yang hilang harus didukung dengan surat kehilangan dari kepolisian yang dibuat oleh Sekretaris Daerah, surat pembebasan tanah harus didukung dengan bukti perolehan tanahnya atau yang setara berupa kwitansi pembelian atau bukti lainnya.

Terkait permasalahan ini, Kementerian ATR/BPN menawarkan alternatif penyelesaian, dengan uraian sebagai berikut:

1) BPN akan menerbitkan HPL bersyarat dimana pada diktum keputusan disebutkan bahwa jika nantinya terdapat tuntutan dari pihak lainnya, maka Pemprov. Sumatera Selatan yang harus bertanggung jawab untuk menyelesaikan;

2) Sebelum HPL diterbitkan, harus dilakukan pembatalan SHM yang berada di dalam tanah yang diajukan HPL-nya melalui SK Menteri Agraria dan Tata Ruang dengan alasan pemegang hak melalaikan kewajibannya untuk menguasai, menggarap, memasang tanda batas, dan menjaga kesuburan tanah sesuai Undang-undang Agraria. Pembatalan tanah yang sudah bersertifikat SHM ada dua acara, yaitu melalui keputusan pengadilan atau alasan cacat administrasi.

Kedua, Proses penjualan terkendala karena sertifikat HPL belum terbit Sampai dengan saat ini, dari 1.226 unit rusun dan kios hanya 18 unit yang terjual secara pasti karena menggunakan metode pembayaran secara cash. Pembeli lainnya yang menggunakan metode Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), jika lolos BI Checking, tidak bisa melakukan akad kredit karena sertifikat HPL, yang menjadi salah satu syarat akad kredit, belum diterbitkan oleh BPN. Sehingga konsumen yang telah didapatkan pada proses penjualan sebelumnya harus diverifikasi ulang dari awal mengingat belum adanya waktu yang pasti diterbitkannya sertifikat HPL oleh BPN. Terkendalanya proses penjualan mengakibatkancash flow proyek menjadi tidak sehat. Sampai dengan 31 Oktober 2018, realisasi biaya yang sudah dikeluarkan sebesar Rp264.340.730.452,80 sedangkan dana yang diperoleh hanya sebesar Rp6.362.815.669.00 berupa penerimaan penjualan dari calon konsumen. Pasal 5 PKS Pembangunan Rusun Jakabaring antara Pemprov. Sumatera Selatan dan Perum Perumnas menyatakan bahwa kewajiban Pemprov. Sumatera Selatan salah satunya adalah menjamin bahwa jumlah unit rumah susun umum yang dibangun akan terjual seluruhnya paling lambat sampai dengan topping off struktur bangunan rumah susun umum.

Klausul dalam PKS lemah

Dalam penyusunan klausul-klausul dalam PKS Pembangunan Rusun Jakabaring dengan Pemprov. Sumatera Selatan, pihak Perum Perumnas telah mengantisipasi risiko kendala proses penjualan dengan melimpahkan risiko tersebut menjadi tanggung jawab Pemprov. Sumatera Selatan, dimana Pemprov. Sumatera selatan berkewajiban menjamin terjualnya seluruh unit yang dibangun.

Namun, pelimpahan risiko tersebut tidak disertai dengan sanksi/konsekuensi jika para pihak tidak memenuhi kewajibannya. Selain itu, tidak ada batas waktu yang pasti untuk masa pelaksanaan PKS. Dalam PKS menyatakan bahwa jangka waktu PKS adalah sejak PKS ditandatangani sampai dengan terpenuhinya seluruh hak dan kewajiban para pihak.

Terkait permasalahan lahan, berdasarkan surat GM Divisi Hukum Nomor HKM/03/055/I/2016 tanggal 19 Januari 2016 perihal Pendapat Hukum Mengenai Rencana Kerja Sama Antara Perum Perumnas dan Pemprov. Sumsel antara lain dinyatakan bahwa pelaksanaan kerja sama harus memperhatikan hak atas tanah yang dikerjasamakan, termasuk tapi tidak terbatas pada alas hak atas tanah dan prosedur pengalihannya. Namun kenyataannya permasalahan alas hak menjadi hambatan yang mengakibatkan sertifikat HPL belum diterbitkan oleh BPN. Namun dalam klausul kontrak tidak dinyatakan secara rinci batas waktu penyelesaian pengurusan HPL yang harus dipenuhi oleh Pemprov. Sumatera Selatan.

Studi Kelayakan yang Tidak Memadai
Berdasarkan RKAP 2016, keputusan pembangunan Rusun Jakabaring lebih disebabkan adanya harapan penugasan pemerintah untuk mendukung pelaksanaan Asian Games Tahun 2018 dan penyediaan hunian bagi MBR. Pihak Perum Perumnas menjelaskan bahwa risiko penjualan telah dialihkan ke Pemprov. Sumatera Selatan.

Hal ini mengakibatkan keputusan pembangunan Rusun Jakabaring tidak didukung dengan analisa kelayakan yang memadai. Analisa kelayakan Perum Perumnas berupa dokumen Pra Feasibility Study (Pra FS) yang dibuat pada tahun 2016. Pra FS tersebut mengalami perubahan sebanyak empat kali, dengan Pra FS terakhir dibuat pada bulan Oktober 2017. Dokumen Pra FS antara lain memuat asumsi finansial, analisa SWOT, dan kompetitor sekitar. Dalam dokumen Pra FS tidak dilakukan analisa potensi serapan pasar atau identifikasi risiko penjualan. Dalam analisa SWOT sebenarnya telah dinyatakan bahwa lokasi pengembangan Rusun Jakabaring masih relatif sepi yang belum ada aktivitas reguler dan fasilitas yang cukup kuat sebagai generator, relatif jauh dari pusat kota dibandingkan dengan kompetitor, dan di sekitar lokasi masih terdapat lahan yang masih cukup banyak untuk landed houses. [Tim]

Berita Terkait
Populer
6
Sabtu, 21 Sep 2019  14:42